재건축 경매 낙찰, 조합원 못 되나요

안녕하세요 이상협 변호사입니다. 오늘은 재건축 구역의 부동산을 취득했다가 조합원 자격을 인정받지 못해 현금청산 대상이 되신 분들을 위해, 최근 대법원 판결을 정리해 드리겠습니다.

결론부터 말씀드리겠습니다.

조합원이 못 되더라도, 받을 돈은 '개발이익이 포함된 시가'입니다.

기준시점은 그 부동산을 양수한 날이고, 그때의 시가는 재건축이 진행되는 것을 전제로 한 가격을 말합니다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결).

이상협 변호사의 이력

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[학력]

경찰대학 행정학과 졸업

서울대학교 공과대학원 건설환경공학부(교통공학 전공) 졸업

서울대학교 법학전문대학원 졸업

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[경력]

법무법인(유) 광장

법무법인(유) 지평

경기북부지방경찰청 경위

경찰대학 교무과 경위

법률사무소 신임 대표변호사

경찰청 소송대리인

경찰청 전기통신금융사기 피해자 법률지원 전문변호사

대한변호사협회 인증 형사전문변호사

Q1. 왜 조합원이 못 되나요?

투기과열지구이기 때문입니다.

투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우, 조합설립인가 후에 그 구역의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.

다만 예외가 있습니다. 양도인이 일정 요건을 갖춘 경우인데, 대표적인 것이 1세대 1주택자로서 소유기간과 거주기간이 일정 기간 이상인 경우입니다. 그 사건에 적용된 규정은 소유 10년, 거주 5년이었습니다.

상속과 이혼으로 인한 양도·양수는 애초에 제한 대상에서 제외됩니다.

Q2. 그 사건은 어떻게 됐나요?

같은 부동산인데 지분마다 결론이 갈렸습니다.

경매로 부동산 전체를 낙찰받았는데, 등기부를 보니 소유자가 두 명이었습니다.

배우자는 재산분할로 지분을 받은 지 얼마 되지 않아 소유기간 요건을 채울 수 없었습니다.

그래서 낙찰자는 절반은 조합원, 절반은 현금청산 대상이 되었습니다.

여기서 실무 교훈이 나옵니다. 재건축 구역 물건은 "양도인이 누구이고 언제부터 소유·거주했는지"를 지분별로 확인해야 합니다.

Q3. 그럼 얼마를 받나요?

이 판결의 핵심입니다.

항소심은 투기과열지구 지정일 이전의 거래사례를 바탕으로 개발이익을 뺀 감정 결과를 채택했습니다. "입주권 없는 상태의 가액"으로 계산한 것입니다.

대법원은 이를 파기했습니다.

"조합원이 못 되니 개발이익도 못 받는다"는 논리는 성립하지 않습니다.

Q4. 왜 개발이익을 넣어야 하나요?

매도청구로 성립이 의제되는 것은 '매매계약'이기 때문입니다.

그렇다면 그 대금은 그 시점에 시장에서 그 물건을 팔면 받을 수 있는 값이어야 합니다.

재건축이 진행 중인 구역의 부동산은 이미 재건축 기대가 반영된 가격으로 거래됩니다. 그 기대를 인위적으로 걷어내면 실제 거래가격보다 훨씬 낮은 금액이 나옵니다.

개발이익을 뺀 감정은 "그 시점의 객관적 거래가격"이라는 시가의 정의 자체에 어긋납니다.

Q5. 가압류가 먼저 있었는데도 안 되나요?

그 사건에서 낙찰자가 그렇게 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

가압류가 투기과열지구 지정보다 먼저 설정되었으니 그 효력에 따라 조합원 자격이 유지되어야 한다는 취지, 그리고 헌법상 재산권 침해라는 주장 모두 배척되었습니다.

조합원 자격 자체는 법이 정한 요건대로 판단하되, 자격이 없는 부분의 보상액은 제값으로 계산하라는 구조입니다.

Q6. 감정평가서에서 무엇을 봐야 하나요?

이것이 실제 승부처입니다. 세 가지를 확인하십시오.

• 가격시점을 언제로 잡았는지 — 양수한 날이 맞는지

• 비교한 거래사례가 언제 것인지 — 정비구역 지정이나 투기과열지구 지정 이전 사례만 썼는지

• 재건축 진행 상황을 반영했는지, 아니면 "개발이익 배제"라고 명시했는지

"지정 이전 거래사례"만 사용된 감정서라면 다툴 여지가 큽니다.

법원 감정 결과를 반박하려면 대응 자료가 필요합니다. 개발이익이 반영된 인근 거래사례를 미리 확보해 두십시오.

Q7. 그 밖에 확인할 것은요?

① 지분별로 나누어 검토하십시오. 같은 부동산이라도 취득 이력에 따라 결론이 달라집니다.

② 양도인의 소유·거주 요건을 다투십시오. 주민등록과 실거주 자료로 다툴 수 있는 사실관계 문제입니다.

③ 취득 당시 시행되던 규정을 확인하십시오. 도시정비법과 시행령의 예외 사유·기간 요건은 여러 차례 개정되었습니다. 지금 규정이 아니라 그때 규정이 적용됩니다.

④ 매도청구 절차가 적법했는지 살피십시오.

문의

재건축 현금청산 분쟁에서 실제로 다투는 것은 대개 법리가 아니라 감정평가의 전제입니다. 가격시점과 거래사례, 개발이익 반영 여부에 따라 같은 물건의 평가액이 수억 원씩 달라집니다.

검토할 때 저는 아래를 먼저 확인합니다.

• 취득의 원인과 시점

• 양도인의 소유·거주 이력

• 취득 당시 시행되던 법령 요건

• 등기부상 지분별 취득 경위

• 감정평가서의 가격시점·거래사례·개발이익 반영 여부

• 조합의 매도청구 절차

문의는 아래 ‘이상협 변호사 상담하기’나 ‘010-6312-8961’로 주시면 됩니다.

법률사무소 신임 | 이상협 변호사 경찰대학과 법무법인 광장을 거친 대표변호사가 사건을 직접 검토합니다. 수사 실무를 아는 시각과 대형 로펌에서 다진 송무 역량으로, 다투어야 할 쟁점과 확보해야 할 증거를 처음부터 정리해 드립니다.

본 글은 선고된 대법원 판결과 관련 법령에 기초한 일반적인 법률정보이며, 특정 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 위 사건은 파기환송되어 다시 심리 중이므로 최종 결론은 달라질 수 있고, 당사자와 지역은 특정되지 않도록 표현했습니다. 위 사건에는 개정 전 도시정비법과 시행령이 적용되었으므로 현행 규정을 별도로 확인하셔야 하며, 개별 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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